La vente de gré à gré concerne l’achat ou la vente d’un immeuble. Un
accord se conclut entre un vendeur et un acheteur, à telle ou telle
condition. La vente peut avoir lieu à l’aide d’un intermédiaire comme par
exemple le notaire. Les parties vont en général signer un compromis de
vente avant de signer l’acte authentique chez un notaire. Ensuite,
certaines formalités devront encore être accomplies après la signature de
l’acte.
Chacun peut confier la mise en vente de son immeuble à un notaire.
Il s’agit d’une des activités traditionnelles du notariat, accessoire
à sa fonction d’authentification et de conseil. Consacré par Arrêté
Royal, cet usage professionnel constant a été récemment confirmé par
la Cour de cassation.
Que fait le notaire dans le cadre de cette activité ?
-
Il visite et évalue le bien, notamment grâce aux points de
comparaison rassemblés par les notaires;
-
Il réunit, dès le début de la mise en vente, toutes les informations
utiles et nécessaires à la sécurité de la transaction;
- Il procède à une publicité adéquate;
-
Il informe le vendeur et les personnes intéressées par l’acquisition
(conditions d’occupation, servitudes, implications fiscales, coût de
l’opération, situation urbanistique…);
-
Il rencontre les candidats acquéreurs, reçoit les offres et en
assure le suivi;
- Il rédige et reçoit le compromis de vente;
-
Il veille à la bonne fin du dossier jusqu’à la signature de l’acte
authentique.
Mais il y a plus encore…
En effet, d’une manière générale, le notaire assure la sécurité et la
transparence de l’opération.
Chaque partie est toujours entièrement informée par le notaire des
droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques
dans lesquels elle intervient. Il conseille les parties en toute
impartialité.
Le compromis de vente vous engage !
Dès que votre offre d’achat est acceptée par le vendeur ou dès que vous
décidez de lever votre option, prenez contact avec votre notaire si ce
n’est pas déjà fait. Celui-ci constatera que vous vous êtes mis d’accord
avec le vendeur sur la chose et le prix et débutera les formalités
indispensables pour signer le premier document primordial : le compromis
de vente.
L'expression "compromis provisoire" de vente pour désigner le premier
document signé entre le vendeur et l'acquéreur est inexacte. En réalité,
dès que les parties ont signé le compromis, la vente est
définitive. Les parties ne peuvent plus changer d'avis ! C’est pour cette raison
que l’on dit que « le compromis de vente vaut vente ». Autrement dit, la
vente est définitive dès qu’il existe un accord sur le prix et sur le
bien vendu (même si le bien n’a pas encore été délivré ou si le prix n’a
pas encore été payé). Il faut donc rédiger ce compromis avec le plus
grand soin.
Pour cette raison, les notaires et agents immobiliers francophones ont
uni leurs forces pour développer un
modèle de compromis "langage clair".
Dès que les parties signent cet engagement réciproque, chacun est
définitivement engagé. Le vendeur ne pourra plus vendre à quelqu'un
d'autre qui lui offrirait un prix plus élevé, et l'acquéreur ne peut
plus se désister. Les documents intitulés "convention provisoire",
signés par les deux parties, ou "promesse de vente", signés par le
vendeur, et acceptés par l'acquéreur sont en réalité des compromis
définitifs, contrairement à l'option, qui est un
engagement unilatéral. Attention, comme nous venons de le voir, une
offre d’achat contresignée pour accord par le vendeur
ou une option levée par l’acheteur peuvent également
valoir vente définitive.
C’est pour cela que les notaires vous encouragent à vous documenter et à
les consulter avant de signer quelque écrit, quel qu’en soit le nom !
L'acte notarié, quant à lui, sera destiné à assurer la
sécurité juridique totale de l'opération, à donner toutes les garanties
au nouveau propriétaire et à rendre la vente "opposable" aux tiers,
c'est-à-dire, à la faire connaître à tous, par exemple aux
administrations, aux banques, aux bureaux des hypothèques, etc.
C’est donc à tort que le compromis est parfois jugé comme un écrit de
peu d’importance, considérant que l’acte authentique est primordial. En
réalité, ce document est déterminant : le notaire se base sur le
compromis, qui lie les parties, pour rédiger l’acte authentique de
vente. Pour ces raisons, il est vivement recommandé de
signer votre compromis de vente chez le notaire : non
seulement celui-ci garantit la sécurité juridique de
votre acte, mais en plus vous permet de bénéficier gratuitement d’une
assurance décès accidentel, couvrant la période
entre le compromis et l’acte de vente.
Ainsi, si vous décédez subitement par accident (soudain et involontaire)
entre la signature du compromis et l’acte de vente, cette assurance
(gratuite) permettra à vos héritiers de recevoir une somme (plafonnée à
250.000 € par acte notarié – si le montant de la vente est supérieur,
les héritiers devront payer la différence) pour leur permettre l’achat
du bien, obligés qu’ils sont de signer l’acte de vente à votre place. Il
est toujours possible de demander la résolution (annulation) de la vente
par voie de justice (ou par une convention de résolution amiable
présentée à l’enregistrement en Région wallonne et flamande), mais cette
situation pourrait ne pas convenir au vendeur qui devrait attendre la
fin de la procédure avant de remettre le bien en vente, ni à vos
héritiers qui risqueraient de perdre l’acompte versé (voir ci-dessous).
En outre, la plupart du temps, une
garantie ou un acompte vous est
réclamé lors de la signature du compromis (en général,
5% ou 10% du prix de vente). Cet acompte est bloqué en
l’étude du notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique. Les deux
parties sont ainsi protégées : l’acquéreur est certain que ce montant ne
disparaîtra pas et le vendeur sera assuré de l’engagement de
l’acquéreur.